부동산의 개념에 대해 알아보겠습니다. 부동산은 기본적 개념, 기술적 개념, 경제적 개념, 법률적 개념으로 나눌 수 있습니다. 각각의 개념에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 부동산의 개념
'부동산' (부동산업, 부동산학)은 영어로 real estate 라는 표현으로 가장 일반적으로 쓰이고 있습니다. '부동산학'은 첫 글자를 대문자로 써서 'Real Estate' 로 표현합니다. 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 줍니다. 부동산학상의 부동산은 복합개념의 부동산이며 복합개념의 부동산이란 법률적, 경제적, 기술적 측면의 부동산을 의미합니다.
(1) 복합개념의 부동산
복합개념의 부동산이란 3대 측면의 법률적, 경제적, 기술적 측면의 부동산을 의미합니다. 법률적 개념과 경제적 개념을 무형적 측면, 기술적 개념을 유형적 측면으로 구분하기도 합니다.
(2)복합부동산
토지와 그 토지위의 건물 등의 정착물이 법률적으로는 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼는 경우를 말합니다. 우리나라에서는 토지와 건물 등이 법률적으로는 등기, 등록함에 있어 각각 독립된 객체로 취급되지만, 보동산의 이용, 거래, 평가, 중개 등 부동산활동상에 있어서는 하나의 결합된 상태로 취급됩니다. 즉, 복합부동산은 법률적 개념이 아니라 부동산활동상의 개념입니다. 복합부동산의 경우 감정펴가시 일괄평가하는 것이 일반적입니다. 감정평가에 관한 규칙에서는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 등 토지와 건물을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다'라고 규정합니다.
2. 기술적 기념
부동산의 기술적 개념은 부동산의 자연적 특성과 유형적 측면을 이해하는데 도움이 되며, 자연, 공간, 위치, 환경 등을 의미합니다. 자연으로서의 토지는 인위적으로 생산할 수 없는 토지의 속성을 의미합니다. 공간으로서의 부동산은 수평공간, 공중공간, 지중공간 등의 입체공간을 의미하며 위치로서의 토지는 주어진 위치를 인위적으로 이동시킬 수 없는 위치의 고정성을 의미합니다. 환경으로서의 부동산은 환경의 구성분자로서 서로 영향을 주고받는 관계를 의미합니다.
3. 경제적 개념
부동산의 경제적 개념은 부동산을 생산, 분배, 소비, 투자관점에서 보는 입장이며 부동산 가격, 수익 등에 중점을 두므로 현대사회의 부동산활동에서 중시됩니다. 경제적 개념의 부동산에는 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품 등이 있으며, 이는 부동산의 무형적 측면을 이해하는데 도움이 되며, 경제적으로서 개념이 법률적 개념보다 더 넓은 의미를 가지고 있습니다. 자산으로서의 부동산은 경제적 활동수단, 이윤추구의 수단으로서의 부동산을 의미합니다. 즉, 사용가치로서의 자산성과 교환가치로서의 자산성을 의미합니다. 자본으로서의 부동산은 생산자 입낟에서 토지는 다른 자본재와 마찬가지로 임차하거나 매수해야 하는 재화이므로 기업 입장에서 토지는 자본재로서 성격을 지니고 있습니다. 그리고 주택은 소비자 자본이 되기도 합니다. 생산요소로서의 부동산은 노동, 자본과 더불어 생산요소 중의 하나입니다. 토지는 물적 생산요소이며 위치의 고정성으로 인해 수동적이고 소극적 생산요소입니다. 생산요소로서 토지는 제품생산에 필요한 부지를 제공하고 광물, 에너지자원을 제공해 주는 공급처 역할을 수행합니다. 생산요소에 대한 수요는 파생적 수요가 됩니다. 소비재로서의 부동산은 인간생활의 편의를 제공해 주는 최종 소비재로서의 성격을 말합니다. 소비재에 대한 수요는 본원적 수요가 됩니다. 상품으로서의 부동산은 시장에서 빈번하게 거래가 되는 상품이라는 의미이므로 부동산과 화폐의 교환 형태로 나타납니다.
4. 법률적 개념
(1)협의의 부동산
협의의 부동산이란 민법 제 99조 제 1항에서 규정한 '토지 및 그 정착물'을 가리킨다. 이 경우 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다( 민법 제 212조)
(2)광의의 부동산
민법상의 부동산인 협의의 부동산(토지 및 그 정착물)에 준(의제)부동산을 포함시킨 개념을 광의의 부동산이라고 합니다.
(3)토지정착물
정착물란 주택, 울타리, 상가처럼 원래는 동산이었지만 토지 등에 설치, 부착됨에 따라 항구적으로 결합 사용되는 것이 일반화되어 부동산화된 토지개량물을 말합니다. 즉, 정착물은 사회, 경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건입니다. 정차물 중에는 토지의 일부로 취급되는 종속정착물과 토지와 분리하여 독립된 부동산으로 취급하는 독립정착물이 있습니다. 한편 여기서 '독립'이란 물리적 측면이 아니라 법률적 측면에서의 독립의 의미합니다.